为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，2017年中央经济工作会议提出的八项重点工作之一就是住房制度改革，即“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益。”中央首次提出了“长期租赁”的概念，鼓励“长期租赁”将会给房地产市场带来哪些影响？让人们愿意接受“长期租赁”还有哪些壁垒需要突破？湖北日报全媒记者就相关问题，采访了全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康教授。
租购并举是为了适应变化了的大众需求
记者：中央经济工作会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。为什么要租购并举？
贾康：租房市场是适应住房供给体系“全光谱化”的要求，使全体社会成员住有所居的供给侧重要组成部分。不同群体的实际需求是多样化的，与之对应，需提供多样化的住房供给，按照客观规律，使老百姓必然升级的需求得到很好满足。租购并举正是为了适应变化了的大众需求，使供给机制得到进一步优化，以配合建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的多层次住房制度。
住房需求从低到高有不同层次、不同类型，适应这些需求需要深化住房制度改革，建立房地产市场健康发展的长效运行机制。总体而言，保障轨和市场轨要逐渐形成一个“全光谱化”的供给体系，其基础性制度包括土地制度、投融资制度，以及根据中央精神加快立法推出房地产税的调节机制，从供给端构建一个“双轨统筹”、多样化的住房供给体系，才能解决好住房领域发展不平衡不充分的问题。就目前看，满足住房市场的多元化供给需求，租购并举是方兴未艾的。
细分来看，保障轨中处于最低端的是政府牵头提供给低收入群体的公租房，是以政策支持做托底的“租”，往上对应的是为既不符合住房保障条件又买不起商品住房的“夹心层”提供的共有产权房，这是最主要的两种保障形式。在不少大中城市，相对而言后者的问题更为突出，更难解决。人口增长规模较快的一二线城市，房价上涨也相对更快，加大共有产权房的供应规模，是为收入“夹心层”社会成员化解这一困境的有效举措。政府与个人共同享有房屋产权，可以降低个人购房的支付价格，适应了从年轻白领为主的特定人群的迫切需要，也能从整体上起到平抑房价的效果。
租购并举的主要落脚点当下首先在于“租”，我们要把更多的注意力放在“住有所居”的托底任务上。托底目标实现以后，要进一步处理好市场轨上各种细分的供给状态的问题。房子是用来住的不是用来炒的，在市场弹性空间必然使房产投资形成产权房的可租来源的情况下，政府引导租赁市场健康发展势在必行。所谓建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，其多元化供给里有多种形态、类别、模式，当前发展长租市场，也不排除考虑适当配给政策性金融支持，使其朝着多元化方向演进。
打破居住以外“租”与“购”的权益壁垒
记者：租购并举和长租对普通人来说有什么获得感？
贾康：在租购并举驱动下，可观察到众多房企开始发力长租市场，特别是不少地产龙头纷纷推出长租品牌。供给侧的积极响应，使需求侧有了更多样的选择。不同的群体，在购房或租房的问题上，如果可以灵活选择居住方式，减少了住有所居方面的生活压力，而且还可以过得安稳和舒适，自然就会产生相应的获得感。譬如，大学生毕业以后，前期往往是以租房为主，如果租赁市场足够规范，不再存在随意涨房租、随意解除租赁合同的乱象，那么对他们来说就会有极大的获得感。如果到了谈婚论嫁的年龄，依然没有充足的资金购房，会碰到一个很现实的所谓“丈母娘制约”，要是没有别的办法拿到产权房，就只好涌入低端商品房市场，以啃老、东挪西凑等方式勉强把房子买下来，过程痛苦。而共有产权房，则恰好能缓解年轻人的这种苦恼。好事要做实，实事要办好，从公租房到共有产权房，对应的分别是最低收入阶层和收入夹心层，在政策执行过程中，要防止高收入群体伺机从中套利，所以要制定相应的制度规则。
租赁市场目前仍然不太健康，以至于原本摇摆于“购”和“租”之间的人群，在经历了租赁环境的种种折磨之后，会更加坚定购房的决心。如果房租波动区间的相关信息可以做到让租户心中有数，具体的条款尽可能中长期化以稳定租户预期，而且租户最关心的权益能够得到保证，则有利于更多人相对从容地选择先租房解决问题。比如，当下相当火热的租购同权概念，受到了社会的广泛关注，在理想状态下，“租房”也能够享受到“购房”的同等待遇，如随迁子女入学、社会公共资源、社会保险，等等——现实情境则是，许多城市只有在买房后才可以上户口，有了户口才能享受到就业、生活、教育、医疗等公共资源和公共服务。也就是说，租购同权之光照进现实，正是“长期租赁”得以实现长足发展的一个必要条件，是当前需要全方位统筹和规划的根本性问题之一。实现“长期租赁”，往往功夫还要花在租赁之外，打破居住以外“租”与“购”的权益壁垒。
长期租赁带有很强的供给侧结构性改革的导向
记者：中央经济工作会议所说的“长期租赁”大概是多长时间？重点针对的是哪些群体？与一般意义上的租房有什么区别？
贾康：实践中，长租的概念并不鲜见，但是往往租期并不太长。三个月或半年时间的租赁，算不上长期租赁，所谓“长期租赁”至少应该是一年以上，最好是稳定在三年或五年。这就要求政府需要制定一些配套政策和市场规则，力促形成一个相对稳定的长租房市场。作为租户而言，最苦恼的就是房主每隔一段时间就会来施加压力，提出要提高租金。而且，囿于各种顾虑，还不敢轻易装修，住房环境自然也就得不到相应的改善。如果总是生活在一个时刻担心涨房租的压抑氛围里，租户预期的幸福感和获得感就上不来。
在人口净流入的大中城市，加快培育和发展住房租赁市场的步伐，顺应现实和人民生活的迫切需要。中央经济工作会议中明确“租购并举”这一方向，说明租赁建设有望提速。充分的供给是关键，无论是对涌入城市的农民工群体，还是毕业不久的学生群体，如果都能在多样化的住房市场中找到适合自己的供给产品，距离实现“住有所居”的目标就更近一步。健康的房地产市场，应该允许年轻人在职业生涯初期可以通过顺畅的租房实现住有所居，等收入逐步提升以后走上共有产房之路，或者财富积累充足以后直接出手购买商品房。要让年轻人有喘息的空间。原来低端的短缺供给不足，供给形式不能适应不断变化的状况，便需要通过有效供给去填补，创造符合人民美好生活需要的居住条件。
长期租赁与一般意义上的租房原理上并没有本质的区别，就是需要在政府引导之下，让租赁长期化，稳定化，提高人们的生活品质。长期租赁带有很强的供给侧结构性改革的导向，而且应强调丰富市场参与主体、丰富房地产关联产品的思路。稳定的住房供给体系，不至于让租金波动过快过大，有利于增强群众的幸福感和获得感。况且，目前市场上已经有了一定量的房产库存，房屋闲置不利于体现房屋的居住属性和经济价值。如果盘活存量，提升增量，在市场反馈中形成良性循环，不但可以满足人们的住房需求，长远来看，还有利于滞缓增长过快的房价。一些城市结合去库存，也可以把房源向长租房转化。这需要政府发挥应尽的职能，从各个方面综合施策，逐步建立完善的租房供给体系，更好实现“房住不炒”这一定位。
如果只是租房就不要去想产权证
记者：人们对土地和房屋所有权有着根深蒂固的传统情结。怎么才能让人真正接受“长期租赁”，愿意选择这样的生活？
贾康：租房者如果能同买房者一样享受同等权益，租房的吸引力就会大大增强。广州率先出台的“租购同权”文件中提出，承租人子女享有就近入学等公共服务权益。但有一个前提，承租人必须“符合相关条件”。随后，郑州、扬州、无锡等城市也纷纷出台与“租购同权”相关的文件，只是这些城市把同权的重点放在了户籍上。依照目前来看，距离“租购完全同权”恐怕还有一段不小的路程要走。如果租购群体在权益上不能达成相对一致，“长期租赁”必然会遭遇心理上的天然抵抗，推行起来也就不会那么顺畅了。但是，既然“租购同权”已经被提上了日程，并且受到社会的普遍欢迎，至少说明这一方向是正确的。至于能够开放到何种程度，还需要各地因地制宜，积极稳妥推进，仍需要时间给出答案。
长期租赁并不涉及产权概念。如果只是租房就不要去想产权证，这完全是两个轨道上的事情。从某种意义上说，正是因为中国人有着强烈的产权证情结，长期租赁在很多时候只是作为购房前的过渡阶段。长期租赁可以从各种外围的保障上，让人们住得安心，不至于被飘忽不定的房租和房主随意更改租期所累，这本身就是一个很好的福利。刚毕业的大学生，是受益的群体，前来城市务工的农民工，也是受益的群体。中央重视长租从一个侧面，反映了国家在“住有所居”上下的力气很大，以及这个方向上折射出的强烈的民生情怀。放眼未来，如果形成一个健康稳定的租赁市场，租房者可以在租赁过程中享受到购房者享有的各种权益，长期租赁有可能成为更多人的头号选择，毕竟当一名“房奴”的感觉是很不好受的。
避免一刀切地硬性施策
记者：我们现在讲，分清中央和地方事权，实行差别化调控。差别化调控是什么意思，要分清什么事权，这针对的是什么问题？
贾康：中央与地方各级政府是分级履行政府职能，分工框架下需要分清事权，给出各地因地制宜实行差别化调控的机动空间。前不久召开的全国住房城乡建设工作会议比较详细地部署了2018年的工作任务，会议提出，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。“首套刚需”“住房不炒”依然是房地产市场不变的遵循，作为房地产调控长效机制的政策之一，住房租赁市场需要进一步推向深入。差别化调控主要针对的是各地的实际情况不同，应该给予地方适当的调控授权。鼓励租赁消费、形成稳定的租房市场格局、赋予租房者更多的权利，既是科学推行“长期租赁”的必要环节，也有望缓解房地产市场冷热不均的局面，遏制非理性购房需求。
分清事权就是要让市场的归市场，政府的归政府，同时，中央、地方各尽其责，这有利于地方实事求是，把政府职能发挥好，避免一刀切地硬性施策。补齐住房租赁市场这块短板，促进保障轨和市场轨相对均衡状态的形成，离不开各地政府在辖区内因地制宜出台调控政策，以不断完善的租赁房屋公共服务制度供给，改善和优化住房市场结构、促进空置房屋进入消费领域，让长期租赁成为“更好的选择”。
转载请注明出处。
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们